新春伊始 ，多地土拍市场迎来“开门红”行情 。

近日
，郑州 、北京等多地进行土地拍卖，其中 ，郑州一宗居住用地
，经历255轮竞价
、约6小时竞价后，以87.5%的溢价被中海地产摘牌 ，成为自2021年以来
，郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块
。

核心区位的优质地块被争抢，在近期土拍市场上并非孤例。2025年以来 ，上海、深圳 、杭州等多地
，土拍均出现溢价率超过20%的地块，数宗地块最高溢价率超70%；多个核心城市的新年土拍“首秀 ” ，均交出了一份提振市场信心的答卷 。

中指研究院企业研究总监刘水表示，新年以来土拍市场活跃
，与各地的推地节奏有关，2025年1月份 ，一线城市等地土地推出均较为活跃
，住宅和商办用地土地出让金同比增长超10%，且有多宗较高总价地块成交 ，并多由头部央国企摘得
。

“如果一线城市土地市场活跃度提升
，有助于提振房地产市场，起到示范和带动作用。
”刘水认为 。不过他也提示称 ，房企拿地意愿和信心的回升
，依赖于市场销售去化的加快和“止跌回稳”，土地市场是否会发生趋势性变化 ，还需继续观察
。

土地拍卖“开门红 ”

今年的春节楼市“淡季不淡”
，核心城市商品房成交暖意融融。

据中指研究院数据，今年春节假期期间（1月28日至2月4日） ，28个代表城市的新房日均成交面积，较上年同期增长8% 。其中
，一线城市中，广州新房网签量同比增长47% ，北京同比小幅增长5%。

与春意隐现的楼市类似
，土拍市场也在新年出现“开门红
”行情
。

2月8日，郑州
、北京、青岛等多地进行土地拍卖。其中 ，郑政出〔2024〕35号（网）地块成为当日热点
，引来8家房企争抢，竞价过程高达255轮 。最终 ，郑州中海地产以10.89亿元成功竞得
，溢价率达到了87.5%，成交楼面价约13713元/平方米
。

这宗溢价率超过80%的地块 ，不仅在近期土拍市场中算较高
，同样也是郑州自2021年以来，涉宅用地成交溢价率最高的地块。当日 ，郑州另一宗地块被中原发投以底价4.56亿元竞得 。

从地理位置看，上述被争抢的高溢价地块
，位于郑州市金水区文劳路北 、信息学院路东，该地块前身为郑州市司法警官学院项目 ，不仅交通区位优势明显
、四周地铁网络发达
，且地块周边配套成熟度较高，商业、教育 、医院等各类业态均有分布
。

除了地块本身资质较好外 ，正在恢复中的郑州楼市
，也是吸引房企前来投资的因素之一。

过去的2024年，在供需两端政策发力之下 ，郑州等多个城市狭义库存有所下降 。克而瑞研究中心统计数据显示
，从2024年狭义库存规模变动情况来看，郑州、青岛
、佛山、东莞 、南京位列前五 ，其中郑州2024年末狭义库存减少130万平方米以上
，压降力度较大
。

全面取消房地产限制政策
、“以旧换新”、推进“房票 ”政策等措施，都助力了郑州楼市的“去库存
”进程 ，供需不平衡态势逐渐减缓，助推了房企来此投资的信心。

郑州拍出高溢价地块的同日
，北京出让一宗石景山区涉宅地块，起拍价为28.01亿元 ，未设置土地竞价限价 、未设置销售指导价
，最终由首钢地产以28.01亿元底价竞得，成交楼面价27154元/平方米 。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示 ，该地块所处板块属于首钢园东南区
，地块周边在售新房竞品项目有中海长安玖章
、中海长安源境、长安润璟 、中海云庭
、中海首钢·天玺，前两个项目都是去年9月取证后期新开盘的项目 ，目前长安玖章平均去化率不到30%
，长安源境去化率大约20%
。

“其实，石景山区整体新房销售情况并不十分理想 ，很多项目都采取以价换量的销售策略
，该区域本身面积较小、新盘扎堆，项目竞争压力加剧。”张凯表示 ，不过前述地块住宅部分成交楼面价有一定空间，在保证开发商有利润的同时
，也能为购房者让出优惠空间，新产品值得期待 。

“高溢价 ”地块增多

土地拍卖“开门红
”的场景 ，并非只在个别城市出现。

以杭州为例
，新年以来，这座城市频繁出现热点地块
。1月14日 ，杭州2025年首场宅地土拍
，其中一宗地经过108轮竞价，由滨江集团以27.98亿元竞得 ，溢价率高达61.91%；另一宗地经过76轮竞价
，由浙江英冠以总价11.92亿元竞得，溢价率45.91%。

1月24日 ，杭州3宗涉宅用地出让
，其中湖墅单元地块经过220轮竞价，由滨江以54.56亿元竞得 ，成交楼面价64834元/平方米，溢价率高达71.25%
，成为杭州涉宅用地单价新“地王” 。下沙单元地块由绿城以20.13亿元竞得，成交楼面价23444元/平方米 ，溢价率达41.46%
。

一线城市更是不乏土拍热闹场景。比如
，1月16日，深圳2025年首宗宅地出让 ，8家房企经过246轮竞价后
，最终中海以30.65亿元竞得地块，成交楼面价29611元/平方米 ，溢价率高达70.37% 。上海2025年首场土拍中
，一宗松江区宅地由保利发展以20.52亿元竞得，溢价率27.93%
。

从房企投资力度看 ，中指研究院数据显示
，2025年1月，TOP100企业拿地总额1210.7亿元 ，同比增长41.4%，相较上年由负转正。招商蛇口 、华润置地和中海地产三家房企
，位列房企1月新增货值的前三名，招商蛇口以179亿元新增货值占据榜单第一 。

“在供应端提升质量
、降低规模举措下 ，北上杭等热点城市已迎来开门红行情
，土拍不限价后，出现多宗成交溢价率超过20%的地块 ，头部房企在优质地块中竞争依然激烈
。 ”克而瑞称。

如果将时间轴拉长会发现
，“高溢价
”地块增多的现象，从去年底便已出现 。

克而瑞表示 ，2024年全年
，30个重点城市的含宅地块成交溢价率为6%，与2023年相比下降1个百分点；但是 ，成交溢价率超过20%的地块幅数占比为5.92%
，远超2022年和2023年水平
。“一方面市场局部确实热度较高，另一方面土拍限价得以放开 ，因此出现较多高溢价地块”。

高溢价地块增多的同时，民营房企也有重回“牌桌 ”之势 。克而瑞表示
，2024年，城投拿地建面占比仍在走高 ，但主要集中于底价成交和低溢价成交区间；在地块成交溢价率10%～20%区间内
，国央企拿地建面占比最高，达到55%；在溢价率高于20%的地块中 ，拿地建面占比最高的是民企
，高达48%。

“虽然民企的投资离全面复苏还有不小的距离，但是在优质地块、热点地块的竞争中 ，民企已经重新回到牌桌
。
”对此
，克而瑞表示。宸嘉发展 、滨江集团、中天美好等品牌民企，浙江中冠房地产
、济南海信置业、荆州邦成和泰置业等地方企业 ，都出现在拿地行列中 。

值得注意的是
，虽然民营房企的投资力度有望回暖，但与上轮地产周期中的企业格局已经大为不同
。克而瑞认为 ，未来行业或将迎来洗牌，重新形成少数品牌民企+大量地方性小规模民企的格局。

刘水认为
，2025年1月单月土拍数据增长，不能表明土地市场实质性回升 ，房企拿地意愿和信心的回升
，依赖于市场销售去化的加快和止跌回稳，土地市场是否发生趋势性变化 ，还要继续观察 。不过
，如果一线城市土地市场活跃度提升，将能提振房地产市场 ，起到示范和带动作用
。

他表示
，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复面临挑战，新开工面积 、开发投资或继续回落”的特点。土地市场活跃度提升 ，将能改善行业预期
，促进需求释放，促进销售持续回升 。